土地交易之间的竞争不再是城市内部各地块之间的竞争，而是全国各个城市投资吸引力的竞争

2008年，全球金融危机给中国经济带来了极大影响。土地作为房地产的最前端商品，对经济形势的敏感性很强。2008年，全国土地成交52万亩，成交金额2860亿元，同比下降70%。二、三线城市土地成交额更是急剧下跌，土地流拍、流标严重。据不完全统计，2008年，全国60个大中城市住宅用地流标、流拍约1600块。全国土地近一半以底价成交，各大城市频频出现退地潮。

土地供大于求，城市间将激烈竞争

在土地需求方面，目前全国城市化率约45%，计划2020年达60%，每年保证1%的城市化率，按当前城镇人均住房面积计算，每年城市新增人口所需住宅面积约4亿平方米，加上每年城镇住房改造所消化的，每年住宅需求约在6～7亿平方米。以2009年相比2008年土地市场好转，土地成交额和成交量上涨20%的乐观估计，2009年全国约3500亿元的土地购置资金，消化约4亿平方米左右的土地，也即全国每年只能消化3000宗左右的土地。全国目前有城市656个，其中地级及以上城市287个，县级城市369个，此外还有建制镇1.9万个。以城市计算，平均每年每个城市只有5宗地块需求量。

在这种供求不平衡下，土地供求关系将从政府单一垄断的卖方市场，向开发商主导的买方市场转变。

面对全国只有3500亿元左右的土地投资资金的客观形势，土地交易之间的竞争不再是城市内部各地块之间的竞争，而是全国各个城市投资吸引力的竞争。在此竞争环境中，受影响最大的是组织实施片区（包括新城）土地开发的开发商。片区土地开发的基础设施投资额巨大，金融、证券市场融资之门尚未打开，资金来源目前主要依靠政府划拨和银行贷款，收益主要依靠土地成交。由于片区土地开发多集中于城市周边的郊区县，周边配套设施尚未成熟，在房地产市场低迷之际更加难以交易。

一个城市和片区如何跑赢大势，跑赢别的城市和片区？其实，要想跑赢大势、跑赢别的区域，关键在于投资商对一个城市、一个片区的预期，也就是做热片区市场。

整合运营，思源的专业服务体系

思源作为业界领先的房地产整合增值服务商，在2005年成功进行呼和浩特市城市土地运营实践的基础上，根据对当前经济形势的客观判断，率先推出了“3+1”土地营运专业服务体系，并付诸实践。这是国内唯一一家在新形势下真正实践土地运营的专业公司。

具体而言，“3+1”土地营运专业服务体系包括：营运体系建设、专业平台打造、战略资源整合以及长期增值服务。

营运体系建设。思源结合当前房地产市场新形势，提出一套符合土地市场需求的片区土地开发的工作流程和工作方法、步骤。传统的土地一级开发思路是：本体及市场研究—项目定位—项目规划—开发方案—土地出让，也就是“皇帝的女儿不愁嫁”，这在2007年之前是可行的；但现在的市场形势是小伙子每年就3000个，而皇帝的女儿上万。因此，现在的土地市场要回归到市场营销的本质——客户需求，然后去制定项目的规划和开发计划。思源依靠强大的开发商数据库系统，推出了“客户导向”的土地营运体系建设，为片区土地开发商提供一套土地运营的新工作流程和方法。

专业平台打造。在当前的市场情况下，实现土地交易，不能招几个业务员去敲开发商的门：要地吗？这就成了卖白菜，当土地推广做成了卖白菜，那土地也就只能卖上白菜的价格。为此，需要搭建一个土地交易的平台，在这个平台之上，通过推广活动等，吸引开发商主动关注。但这并不能保证土地成交，特别在现在这个市场环境下，开发商投资更加谨慎、决策周期更长，因此，需要通过平台运作，做熟片区市场，实现土地交易和增加土地交易的可能性。

战略资源整合。一些公司的项目和土地推广还是在实现信息传递的功能，而土地信息的传递是毫无价值的。某开发商老总想进入某一个城市，一个电话过去，今年甚至未来几年的土地出让计划都能拿到。在土地运营和城市运营的思路下，土地信息的推广需要多层次、多维度的，实践做热和做熟市场。这就需要强大而广泛的资源整合能力，思源借助“大客户战略”所积累的客户资源，以及强大的资源整合能力，将影响和改变片区土地投资预期的资源进行多层次、多角度的整合，该资源将为平台的实施和深度运行提供整合服务，通过资源的造势、宣传、推介，实现土地增值和土地交易。

长期增值服务。思源秉承“帮助客户成功”的理念，为其项目的运营和工作方向提供策略，为客户提供长期的增值服务。