2008年房地产政策研究

2003年，政府确立房地产业为我国“支柱产业”后，随着房价的走高和房地产市场过热，央行发出了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，政府开始进行调控以及规范市场。

从2004年开始，面对日益高涨的房地产市场，政府旨在“规范”房地产市场，出台了一系列宏观调控政策。首先加强土地市场的调控力度，提高拿地“门槛”；2005年政府进一步调整，调控在摸索中进行。2006年房地产市场方向颇偏，限于政策的滞后性，抑或是股市和经济的推动力，市场“一边调控一边涨”。2007年政府转变思路和调整方向，加大调控力度，同时也由于开发商大肆囤地的盲目乐观，2007年底，房地产市场终于进入低迷期。

2008年重点政策解读

纵观2008年的房地产政策，主要围绕以下几个方面展开：

一、建立住房保障体系

2008年前3个月出台的房地产政策，主要是围绕着保障性住房展开的积极政策，包括《经济适用房开发贷款的优惠措施》、《廉租房的保障方法》等，尤其是3月伴随着两会的召开，政府加大了建立住房保障体系的力度。

在11月的保障性住房投资落实上，政府投资9000亿元，大大加强对保障性住房的投资力度，并主要围绕着五个方面展开：1、加大廉租住房和经济适用住房建设规模；2、加快市政基础设施和公用设施建设；3、积极配合有关部门做好林区棚户区、农垦危旧房和农村危房改造及重点流域水污染防治工作；4、加快推进建筑节能工作；5、稳定房地产市场和规范市场秩序。

二、央行连续5次下调利率，4次下调存款准备金率

央行从9月16日起连续五次下调利率，四次下调存款准备金率。其中，2008年9月16日、10月15日、10月30日、11月27日、12月23日分别五次下调利率，1年期存款利率由7.47%降为5.31%，1年期存款利率由4.14%降为2.25%。2008年9月、10月、12月初和12月末，央行分别四次下调存款准备金率，由17.5%降为13.5%（中小金融机构）和14.5%（大金融机构）。

三、从9月起出台的一系列救市政策

“9月16日双率下调”标志着从2003年9月以来持续5年之久的加息周期结束，同时，也预示着中国经济在经历了高增长后开始放慢速度，而固定利率房贷的吸引力也因此下降不少。

10月9日两减一免，存贷款利率分别下调0.27%；对储蓄存款利息所得暂免征收个人所得税，意在降低企业用资成本，促进投资，同时也是对全球降息的回应。存款利率的下调在一定程度上有利于刺激消费。免征所得税，有利于增加个人储蓄存款收益，符合国家宏观调控的需要。

除此之外，18个地方城市纷纷出台地方性救市政策。

11月5日十项政策扩大内需，2010年底前投资4万亿元，旨在加快民生工程、基础设施、生态环境建设和灾后重建，提高城乡居民特别是低收入群体的收入水平，促进经济平稳较快增长。

总体来说，2008年政府投资集中于保障性住房体系的建立和实施，而随着房地产市场步入寒冬，政府出台了一系列救市政策，旨在稳定房市。

政策转变与效用预测

2008年，国家宏观调控政策由上半年的“防过热、防通胀”调整为下半年的“一保一控”(保持经济平稳较快增长、控制物价过快上涨)，再调整为 “扭转经济增速下滑”。

上半年连续加息、上调存款准备金、严格执行二套房政策、加大保障性住房供应等一系列政策，使得房地产中的投机和不理性投资行为受到抑制，部分刚性需求延后，商品房销售放缓，加速市场回归理性，观望情绪浓厚。

下半年为了应对愈演愈烈的国际金融危机，挽救市场信心，刺激购房需求，扩大内需，防止经济增长过快下滑，从而维持国内金融市场的稳定。利好新政不断出台，以保障民生为前提，历次政策均将“加大保障性住房建设力度”放在首位，表明建设保障性住房已经成为基本国策，及未来中国房地产住宅市场发展的大方向；新政以降低购房者的置业成本为主要导向，通过减少消费者的购房交易成本、月供及税费等措施，减缓其购房压力，从而促进住房消费，提高房屋成交量。央行百日内5次降息、4次降低存款准备金率，凸显出政府“保增长”的决心。同时，也从侧面反映出国际金融危机对中国实体经济的影响和冲击还在继续加深。

2008年是中国楼市深度调整的一年，从年初的打压到年末救市政策的频繁出台，表明政府对房地产行业的调控方向发生了根本性转变——由控制转为促进；2009年中国房地产市场整体走势究竟会如何？

2009年，在 “扭转经济增速下滑”为宏观调控的最重要目标背景下，宏观政策采用“组合拳形式” ，以提振市场信心为主要调控方向，将继续以“放松”(原先的紧缩政策)和“鼓励” (刺激购房需求)为主，释放银行存量资金，支持房企合理贷款需求；同时刺激购房需求，促进住房消费的决心，对整个房地产市场将起到一定积极影响。但宏观调控难以起到立竿见影的效果，短期内不会对楼市有明显的提振作用。

2009年政策走向预测：

◆ 加大支持房企开发贷力度；

◆ 信贷重点支持普通住宅开发；

◆ 银行信贷资源向有实力的大开发商倾斜；

◆ 政府支持改善型置业，二套房限制完全放开；

◆ 部分地方政府出台购房落户政策；

◆ 部分地方政府出台购房退税政策；