整体来看，2009年北京房地产价格走势不容乐观

2008年，北京的房地产市场运行情况带有很多特殊性，如奥运召开对投资节奏的影响到救市政策频出。与其他一线城市相比，北京房地产市场总表现为房价比较坚挺，但交易量和交易金额的降幅在全国居于前列。我们认为，2009年房地产市场运行状况取决于实体经济环境的改善能否对房地产发生作用，房地产投入产出的缺口能否弥补。

北京市房价走势分析

北京商品住宅房价2007年一直飙升，2008年1月房地产淡季，出现价格低谷，然后继续上涨，直至2008年4月到达13232元历史高点；其后开始下跌，直到2008年6月，房价涨跌幅变小且稳定，成交量达到峰值，这是房价调整的第一阶段。从2008年6月开始至8月， 奥运因素影响，市场出现了回暖的迹象，房价又呈上涨趋势，这是房价调整的第二个阶段。接下来是第三个阶段，由于经济环境恶化，观望态势上升，其间又有大量保障性住房进入市场，从8月开始，成交均价持续下跌，但跌幅不大。

2009年北京房地产整体价格水平有可能出现阶段性回调，特别是非核心区域的供需发展不平衡，将导致价格向真实价值回归。核心区项目因投资收益率尚可，且新增供应量少，市场供需比例小等几方面因素，其价格将会基本持平、略有下降。从整体来看，2009年北京房地产价格走势不容乐观。

主要购房人群的需求特征

2009年主要的购房人群将集中在刚性需求型、刚性改善型、优化改善型、投资型这四大类人群。其特征及影响主要表现在：

刚性需求型客户：这类客群需求目标明确，主要集中在对双限房和经济适用房的刚性需求，他们的购买行为可以看作是一种选择匹配的体现，首先是对地段的选择，其次是对产品的选择，产品与地段的对位及其与客户需求的匹配度，将成为形成市场购买力的关键。

刚性改善型客户：这类客群的需求目标主要体现为中档商品房，户型需求集中在90～120平方米的三居，随着入市项目严格执行90/70政策，未来市场上90～120平方米的产品很可能成为稀缺产品，因此，刚性改善型客户虽有刚性需求，但受其自身购买力和市场选择少的限制，这类客户属于两面夹击。因此如何将户型功能进行优化并提供性价比高的产品，将成为能否满足此类人群需求的最大难点。

优化改善型客户：这类客群需求的释放将主要依赖于“以市场细分为基础、以新需求为表现的新价值体系”的建立。享有独特的稀缺资源、且保值能力强的产品必将成为这类客户购买的主要目标。

投资型客户：随着市场杠杆的调节，市场整体价格将逐步理性回归（特别是非核心区域的项目），与此同时，投资客的需求比例也将逐步恢复。

2009年北京住宅供应量

根据北京市建委公布的《北京市2009年住房建设计划》，2009年，北京市计划新建住房2830万平方米。其中，新建廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房、限价商品住房850万平方米，其他政策性住房380万平方米，商品住房1600万平方米。

2009年，北京市将在保障性住房建设上加大力度，继续侧重解决中低收入家庭住房困难和改善外来务工人员居住条件，加强对农民工居住场所的管理，加快城市化进程。2009年住宅供应可能有几个方面的特点：一、存量房、新增供应和保障性住房，预计2009年供应量将超过3000万平方米，供应量远大于预计消化量，市场竞争激烈；而要保证行业可持续，2009年至少要消化掉1300～1400万平方米，而成交均价将走低，为现金流让路。二、保障性住房将对市场非核心区的中小户型产生极大冲击。三、满足刚性改善性需求的产品成为稀缺，此类客户可能会转向三级市场。四、开发商面临激烈的竞争，将优化开发结构，细分市场，提供高性价比的产品。五、价值回归下的复合功能性产品，兼顾自住与投资。

热点产品将主要体现在以下三大类：第一类，具有独特性的稀缺资源的项目，这类产品因其不可比的独特性而凸显价值，如：国奥村、星河湾等；第二类：优质地段的高性价比项目，如：首城国际、中信城等；第三类：潜力地段价值回归的项目，如：金隅万科城等。

热点区域也主要集中在两大类：第一类，传统意义上的城市核心区域；第二类，由“两轴—两带—多中心”的新城市空间发展格局带动的快速发展区域。

影响市场发展的重大因素

首先，宏观政策的走向与调整力度将在很大程度上影响2009年房地产市场。这其中主要包括：二次房贷款政策、开发商融资政策、保障性住房政策、税费改革政策等多个方面政策的调整。

其次，非核心区域的价值回归将成为2009年市场运营的关键。这主要体现在三个方面：第一，市场存量房的平稳运作；第二，新增市场供应的顺利销售；第三，高价地项目如何谋求生存。在整体房地产市场环境不乐观的前提下，价格向价值理性回归可谓大势所趋，开发商要想在这种环境下求生存、图发展，就必须确保现金流的连贯性运转。可以说，保证现金流成为决定成败的关键所在。

再次，资源整合与行业联动将成为未来房地产行业的发展方向。外行业的有效进入与融合，将给房地产业带来新鲜的“血液”，由此带来的资源优化组合、高效配置、以及更专业化的分工体系等，都将成为整个房地产业未来持续发展的主要动力。

最后，2009年土地市场供应的性价比将成为决定未来市场发展的重要因素。随着房地产行业从火爆的非理性高速发展向理性的平稳发展阶段过渡，土地市场价格也势必向其真实的价值体系回归。毋庸置疑，高性价比地块的推出，将从根本上改善房地产开发在拿地阶段的超高成本状况，这一趋势将成为未来房地产市场的重要决定性因素，从长远角度看，更将成为整个房地产业长期健康发展的最根本保障。