对中国房地产市场而言，2008年无疑是个多事之秋。在2007年岁末王石刚抛出“拐点论”时，大多数人还嗤之以鼻，并因此引发了一场不小的口水战，然而一年过去了，谁又能不佩服万科作为地产老大的敏锐眼光和顺应市场的战略调整呢。步入拐点也好，回归理性也罢，济南作为内陆城市和二线城市，所受影响虽然相对较小，但也真切体验到了从波峰到低谷的感觉。

笑谈拐点 辞旧迎新 

就在去年初深圳、上海等一线城市经历降价寒流的时候，济南楼市仍然呈现出欣欣向荣的景象，不少楼盘为避开春节期间的销售淡季，纷纷赶在元旦前后开盘，均取得了不错的销售业绩。颇具代表性的是鑫苑。国际城市花园从元旦前到春节后，连续两次推盘且价格大幅上调，销售业绩却丝毫不比2007年逊色。2008年的济南楼市就这样以供需两旺、价格坚挺的势头拉开帷幕。于是，所有人都笑了，面对“拐点论”的风生水起和消费者迷茫的眼神，济南楼市以“开门红”的事实告诉所有人，这一切不可能在济南上演，2008年的济南楼市将创造新一轮的繁荣。

群雄逐鹿 品牌竞争

随着一线城市的竞争加剧，越来越多的外来品牌开发商把目光投向了房地产市场快速启动、城市建设方兴未艾的二三线城市，济南就是其中之一。悉数2008年济南楼市的主流楼盘，保利芙蓉、天鸿田园新城、海信慧园、海尔绿城全运村……多数都是出自“地产名门”，高调亮相、全方位的形象推广和项目宣传无不展现了地产大腕的实力和风范。外地品牌开发商大量进驻势必会带来新的开发理念和创新产品，将济南楼市之前的地段和价格竞争转化为产品、品牌、服务等综合品质的竞争。

广告漫天 销量萎缩

与2007年形成鲜明反差的是，去年只要翻开报纸，就是大幅的地产广告，打开广播，同样也是地产广告扎堆。而体现在销售数据上，2008年1～11月住宅成交套数较2007年同期下滑了22%；从市场表现来看，各大楼盘明显感到来访量不足，消费者对市场缺少信心，开始出现持币观望的现象。

                                           数据来源：第一房产网

究其原因，主要有以下三方面：一是市场供应量大幅萎缩，由于市场走势尚不明朗，不少楼盘都放缓了推盘速度。而长期以来，济南房地产市场需求实现受到供应量的限制，2007年市场的火爆，也与市场供应集中放量紧密相关，因此，市场供给的萎缩是导致今年成交量走低的主要原因之一；二是2007年济南楼市的出现了需求井喷现象，集中消化了大量需求，因此，2008年的需求量有所减少；三是受到一线城市“降价寒流”的影响，济南消费者对未来房价的走势出现了一定怀疑态度，导致部分消费者持币观望。

“金九银十” 遭遇滑铁卢

由于七、八月的市场冷淡尚可以用“传统淡季”来解释，不少楼盘都把更多希望放在了传统的“金九银十”上。但进入9月不久，开发商就失望地发现，“冷空气”已经席卷了济南楼市，9月轰轰烈烈的秋季房展会并没有给市场带来惊喜。进入10月，经历了较长时间观望的开发商开始意识到“金九银十”已经不再，年底的销售任务和资金压力赫然摆在眼前，于是，济南的开发商开始推出不同程度的优惠活动，其优惠幅度之大、范围之广，在济南尚属首次。尽管价格上给足了优惠，却依然难以改变消费者观望的心理，销售量仍然低迷。

  数据来源：第1房产网

“救市” 想说爱你不容易

从年初的“一保一控”到年底的保增长扩内需调结构，面对“内忧外患”的经济形势，政府对房地产行业也不得不出手了。10月22日，在全国近20个地方政府纷纷出台利好政策之后，中央三部门也宣布了一系列利好政策，并明确表态支持地方政府救市；12月17日，国务院常务会议中明确表示要进一步鼓励普通商品住房消费。

政府全面出手救市态度坚决，力度铿锵，旨在恢复市场信心、促进房地产市场健康稳定发展。但对此，无论是开发商还是消费者都有不买账者，政策出台初期也出现了消费者期待更大优惠和利好而加重观望气氛的现象。从济南的市场反应来看，此番救市无疑是利好，但由于消费者对未来市场预期走低，救市实际效果仍有待观察。

调整战略 扎堆上市

在市场走势不明朗的情况下，快速消化无疑是规避风险最佳的方式，因此，在经过了较长时间的等待和观望之后，年底不少楼盘调整战略，加快了上市节奏。从10月底开始，不少重量级楼盘经过长时间客户积累后选择了逆市开盘，并且开盘价格大多低于之前的市场预期。基于当前低迷的市场，济南的开发商也纷纷调整战略，降低利润、以快速出货、快速回款为目的，在保障项目销售量和回款速度的情况下，做出一定让利。

2009济南楼市走向

全运会保增长

2008年在楼市普遍低迷的情况下，济南的房地产投资额却一直大幅增长。2009年济南将召开第十一届全运会，政府将继续加大基础建设投资，加强各片区内道路、城市面貌和公共配套等市政设施的建设，这对济南整体城市建设和经济增长无疑是重大利好，对济南特别是济南东部房地产市场的影响也不可估量。随着全运会召开的临近，济南城市关注度不断提升，房地产市场价值也将进一步得到提升。

购房群体细分

政府连续出台的一系列救市政策将保障性住房提升到了一个前所未有的高度，这无疑会对普通商品房造成一定冲击。济南市计划2009年再建70万平方米经济适用房，另外税务部门将落实对廉租房、经济适用房税收优惠政策。受到保障性住房的冲击，未来中低价住宅将成为供应主流，高端住宅供应减少，从而促使购房群体出现细分，有享受型住房需求的高端购房群体会进一步凸显。

市场回暖看大势

对于济南这样一个开放程度不高，经济发展缺少亮点的城市而言，房地产市场的转暖主要靠一线城的带动。目前消费者的观望情绪也主要来源于一线城市的消极影响，因此，市场何时转暖，也主要受到一线城市的影响。一旦市场大势出现转机，济南市场也会随之转暖。

但就长远来看，济南在很大程度上还不算是一个现代化的城市，特别是大量存在的旧城改造工作，至少还需要5年的时间才能得以基本完成。而这五年，随着城市的扩张，也会有更多的人口涌入济南，这就从某种程度上为济南楼市的持续稳健发展提供了较大的刚性需求空间，因此，济南房地产市场发展空间仍然较大。