通过持有物业，不仅可以收到稳定的租金，还能享受资产价格升值和土地升值的双重利润 

目前，越来越多的土地出让都捆绑一定比例的商业配套，如果不做商业地产，开发企业就很难在一些优质地块的竞争上占有优势。因此，更多的房地产开发企业开始涉足商业地产。

做商业地产的必要性

城市化进程势必会使住房供应趋紧，过于依赖现金流的住宅开发很可能会面临窘迫。但做商业地产，尤其是顶级商业地产可以追求长期稳定的现金流。并且，住宅市场受区域性、资源性、非标准性、不可移动性、产品使用耐久性等一系列因素制约，激烈的竞争、有限的消费次数、日益高涨的拿地成本促使开发商开辟住宅以外的市场，发展商业地产就是不错选择。

通过持有物业，不仅可以收到稳定的租金，还能享受资产价格升值和土地升值的双重利润。不仅能使资产结构得到优化，还可通过收取租金得到比一次性卖掉更多的收益（即以租金上涨的形式享受房地产的升值）。

多家房企宣布涉足商业地产

2009年底，万科总裁郁亮透漏，“万科未来将加大持有型物业的储备,并在近期陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型。其中,住宅产品仍将占据80%比重,其余20%则将开发持有型物业。”今年2月，金地集团董事长凌克表示，金地今年将涉足商业地产，初步投资为20亿元左右。世茂股份3月份宣布，公司将正式成立世茂国际影城，计划三年内在国内建设15家影院，新增银幕100块；5年后增加到全国40家影院，新增银幕300块，影院票房预计5亿元。截至目前，世茂股份已在北京、上海、沈阳、青岛等16个大中城市的18个项目中，拥有逾700万平方米的商业地产土地储备。

保利地产也已将商业视为重要的利润增长点，并加大了在商业领域的投入。而富力地产、雅居乐、华侨城等一大批开发商，都已经在商业和旅游地产方面投入了大量资金。

华润置地表示，未来公司商业地产比例将提升至四成。“商业地产是华润置地未来重点发展的一个领域，商业地产我们有不同的产品品类的业态。比较大的就是定位高、规模大的——比如万象城这样的综合体；另外，与华润的零售业务相结合，我们还会做区域性的商业中心以及社区型商业地产。根据我们的未来规划，我们会有意识调控住宅和商业土地比例。”

“订单商业地产”模式

地产名企的决定足以证明商业地产的重要性。那么，商业地产应该如何去运作呢？让我们来看下商业地产的“前辈”万达集团是怎么运作的。

“订单商业地产”模式是万达的核心竞争力。所谓“订单式商业地产”，即万达成立专业的商业地产公司后，并不急着拿地做开发，而是与沃尔玛、欧倍德、大洋百货等12家知名企业签订联合发展合同。双方共同选址，万达投资建设，沃尔玛等租用卖场。这被王健林自称为“地产大鳄＋商业巨头”的模式。

在万达广场，几乎都可以看到那些知名商业品牌的身影。这种双向选择模式减少了万达后期的招商困难，先签订租赁合同，在按客户的需求设计布置商场的格局。招商在前，建设在后，大大降低了投资风险。万达广场在开工前，大部分商业面积都已确定租户，且约定商业广场从建成后的91天起开始计租。因此，不管进没进场，购物中心只要开业，很快就能收到租金。

做商业地产的规律

在商业地产开发过程中，应尊重商业地产开发的客观规律，注重商业地产开发前期的介入和投入，组织专业人员对项目的商业定位、布局进行专业的规划和设计。这样，项目的各项功能配套和设备配套更加符合商业经营的需要，符合投资商户经营的利益。

开发商应加大对自持商业物业的比例，加强对项目的掌控能力和管理主动权，使项目在定位、布局、招商、运营、管理等方面更符合商业的整体利益。尽量把销售赢利模式转变为租金赢利模式，转而注重获取长期的租金收益和资产升值的收益。

开发商可以成立专门机构，加强对后期招商、经营、管理、服务的力度，统一招商、统一管理，从而有效的保障了项目后期的商业经营和商户利益。在销售对象和招租商户的甄选方面，要严格要求和规范，对商户的经营形式、信誉、经营品类、实力等方面要有系统的要求，目的是为之后的经营管理打下坚实基础。