思源置地 谭韧骠
在本专栏的开篇之作中，思源置地提出要“迎接地产黄金十年”。当时恰逢房地产市场陷入低谷，房屋滞销、土地流拍，各界对房地产市场前景担忧，甚至认为房企资金链断裂和房贷者断供将对中国金融体系给予致命一击，中国房地产的黄金十年已经终结。
但思源置地认为，黄金时期远没有结束，如果说1998年到2008年是中国“房子”的黄金十年，那么下个十年应该是中国“土地”的黄金十年。给出这个判断的依据就在于，中国离发达国家城市化水平70%的下限还相差甚远，未来将会有3-4亿农民成为城市的主人。
经过30年的经济和城市建设高速发展，各大城市中心城区土地即将开发殆尽，城市向郊区发展已成趋势。但中国人多地少，18亿亩的耕地红线迫使我们必须加强土地的节约和集约利用。而城市的无序扩张，将会影响到这一战略的实施效果。因此，加强对新城开发的引导，在原有城市外围合理布局城市功能，科学规划土地利用，由过去的粗放式经营向集约式经营转变，以“地”来带动“产”的发展成为城市开发的新思路。
土地，将变得越来越稀缺。为了加大对稀缺资源的争抢，开发商们将不惜血本。未来十年，中国必将迎来新一轮土地热潮，而市场也将在对狂热和理性思考中得到规范和成熟。
今年市场总体回顾
2009年下半年土地市场的火爆，印证了我们对未来市场的判断，也就此掀开了“地”产黄金十年的第一年。
2009年1-11月，全国土地购置面积27091万平方米，同比减少15.4%，完成土地开发面积20338万平方米，同比下降2.5%，但这并不能说明土地市场依然低迷。从季度数据来看，第一季度土地购置面积维持在低位水平，大概在1500万平方米左右，而从第二季度开始，土地购置面积呈上升趋势，后两个季度土地购置面积维持在3000万平方米左右的高位水平。前5个月，受去年和今年年初楼市和土地市场整体低迷影响，各地谨慎推地，供应量维持在2000万平方米左右，但仍然供过于求，除少数城市核心地段出现土地抢购现象外，大部分区域土地市场依然偏冷，甚至流拍。6月，伴随商品房销售回暖，土地供应出现井喷，达到7000万平方米之巨，土地购置面积也达到今年的最高峰。此后，月度土地供应面积维持在3000万到5000万平方米之间。
土地购置和供应情况呈现的趋势是，首季度处于低谷，第二季度有回暖迹象，后两个季度加速回暖，并在年末几个月达到新一轮市场运行高峰期。
一线城市总体看好
北京、上海、广州、深圳四个一线城市，除深圳外，土地市场都呈现V形逆转：从年初的寒潮期，到年中的复苏期，再到年末的狂热期。截至12月21日，北京、上海、广州三城市土地成交面积分别为1715万、1628万、908万平方米，成交金额分别为752亿、871亿、355亿，同比上涨49.3%、117.8%、188.7%。12月22日广州亚运城再增255亿元。深圳成交面积仅187万平方米，同比下降37.9%，但成交金额仅下降5.3%，说明不是市场不热捧，而是政府缩紧土地闸门，地价仍然上涨。
二三线城市热度不均
思源置地监控的45个二三线城市中，武汉、杭州等25个城市的土地成交面积和成交金额双双上升，其中武汉土地成交面积同比增长443.3%，成交金额同比增长318.5%。昆明、长春等8个城市成交面积下降、成交金额上升，其中昆明土地成交面积同比下降46.5%，成交金额则上升68.1%。长沙、乌鲁木齐等12个城市成交面积、金额双双同比下降，但其中大多数都是受土地供应面积下降影响，导致成交面积下降，从而成交金额下降，如长沙土地供应面积同比下降40%左右，成交面积和金额则同比下降60%左右，这些成交面积和金额双降的城市，地价并没在大面积下跌。
房企拿地也疯狂
从房企拿地情况看，截至11月，按地价款大小，保利、中海、绿地、绿城和金地等五家企业位列前五名，购置土地所需支付地价款均在100亿以上，其中保利更达320亿之巨。按购置面积，保利、中海、绿地、万科位居前列，其购置土地面积均在300万平方米以上。
今年地王多位于一线城市。第三季度，央企背景或地方城投企业在一线城市和热点二线城市频创地王。从6月中国电子集团拿下北京朝阳区奥运村乡地块，以楼面价15217元/平方米刷新北京地王新记录，到9月中海地产以70亿拿下上海长风地王，再到11月中建国际掷金48亿一举连拿奥运南区三块商业用地，央企大鳄的影子始终徘徊在一线城市热点地段。而具有地方政府背景的城投类企业也毫不示弱，7月杭州上城区投资控股集团以4.6万元/平方米刷新中国地价新记录，11月隶属于北京市顺义区的北京大龙房地产开发公司以50亿竞拍成功中央别墅区住宅用地，接近3万元/平方米的楼面价轻而易举的成为北京楼面价和总价双料地王。
具有国资背景的房企风头出尽后，从疯狂楼市获得大量销售回款却苦于来年无米下锅的股份制房企和民营房企们，第四季度也纷纷展开血拼之战。一直宣称不拿地王的万科9月在北京房山区长阳镇连拿两块住宅用地，楼面价在6000元/平方米左右，创造了远郊房山楼面价新记录。销售额迅速飙升的绿城，年末最后几个月在苏州、杭州、北京、上海等地连续拿地，不断制造当地总价地王和单价地王，今年购置土地资金在200亿以上，大大超过去年全年的销售额。
经历了2007年的市场高潮和2008年的市场低谷，以及今年上下两个半年冰火两重天的行情后，面对楼市和土地市场周期极短、波动极大的情况，不少人对2010年的房地产市场心存疑虑：2009年是否透支了未来的涨价空间？2010年土地市场这艘大船将驶向何方？
宽松信贷不会大变
毫无疑问，投资已成为拉动今年中国经济复苏的主要引擎，巨额信贷推动经济呈逐季加快增长态势。2010年是否仍将维持宽松的信贷环境？我们认为，明年信贷相比2009年会有所收紧，但利率水平仍会维持低位，原因是实体经济仍不稳健。
从进出口数据看，11月中国进出口值同比增长9.8%，增速一年来首次转正，但1-11月份进出口累计总额仍同比下降17.5%。尽管总体形势已逐渐好转，但由于欧美国家经济复苏缓慢，受其增加就业而刺激出口等影响，未来中国出口形势仍面临挑战。从消费看，1-11月份，社会消费品零售总额同比增长15.3%，但比上年同期回落6.6个百分点。在社会保障体系尚未健全和传统消费观念束缚下，中国经济增长短期难以从投资、出口主导型向消费主导型转变。因而，为保护2009年经济复苏成果，政府不会贸然紧缩信贷环境。这对土地市场来说是利好，一是房企的融资成本低，便于购买土地、加速开工以扩大规模；二是消费者购房仍能享受到低利率，降低了购房成本，有利于商品房市场进一步去化。
从消费者物价指数看，11月CPI在连续9个月的负增长后首次转正，同比增长0.6%，环比增长0.3%，由于目前普遍产能过剩，短期物价较快上涨的可能性不大。但有研究指出，通胀风险与新增信贷息息相关，如果明年信贷总额控制在6万亿-7万亿元，通胀风险则可控，现实通胀风险将在2011年出现。专家预计明年新增信贷正好处于上述区间，2010年大幅通货膨胀可能不会到来，但人们也有可能更会加重通货膨胀预期，继续进行保值投资，从而推动包括房屋、土地在内的资产价格上涨。
房企资金充沛
2009年1-11月，全国商品房销售面积、销售金额分别为7.52亿平方米、3.59万亿元，同比增速分别为53%、86.8%，商品房销售均价4785元/平方米，同比增长23.5%，北京、上海、南京等多个城市房价突破历史最高水平。今年商品房销售市场呈逐季上升，后半年量价齐升的局面。这主要因为，2008年楼市低迷，大部分开发商对市场回暖预计过于悲观，纷纷调低开工率。而被压抑近一年的市场刚性需求和投资保值需求在2009年年中双双出现上升，致使商品房开始供小于求。由于楼市迅速回暖，开发商立即加大了开工、施工速度。从1-11月的数据看，全国房屋施工面积、新开工面积、竣工面积分为29.88亿平方米、9.76亿平方米、4.42亿平方米，同比增长17.2%、15.8%、26.1%，增幅分别比1-10月提高0.8、12.5、3.4个百分点。这意味着存量土地的去化速度也在加快。
得益于商品房销售的火爆，房企资金链宽松。2009年前11个月，房地产开发企业本年资金来源48170亿元，同比增长44.2%，其中自筹资金、定金及预收款有大幅增长占到总额的62%。但1-11月全国房地产开发企业完成土地购置面积2.71亿平方米，同比下降15.4%，若按容积率1.5计算，建筑面积为4.06亿平方米，远低于今年的商品房销售面积和房屋新开工面积。
另据资料显示，自1998年房改以来，全国范围内用于房地产开发的土地购置面积达到34.1亿平方米，而截至2009年11月，全国土地开发量为21.4亿平方米，占购置总量的62.8%，约有12.7亿平方米的土地滞压于发展商手中。按最近3年的平均开发速度，大概只能维持3-4年的开发。由于房企必须保持一定的土地储备以保证企业今后几年的发展，在目前资金充裕的情况下将会加大对土地的购置。
明年大势展望
房地产作为中国经济复苏的重要支柱，政府短期不会采取严厉打压措施，但部分城市房价上涨过快，受到决策层高度关注。从近期出台的“国四条”和五部委联手打击开发商囤地行为等系列政策看出，中央对明年的房地产调控基调是有效增加市场供应、“遏制部分城市房价过快上涨”。可以判断，政府将持续今年下半年以来的推地力度，加大土地供应，特别是一些土地供应不足导致成交量下滑的地方，为响应中央号召和趁高峰期卖地以最大化享受土地增值收益，更会加紧推地。
从房企的购买欲望和资金实力看，今年下半年的销售火爆，大部分房企都有进一步购买土地的需求和实力。虽然新出台的50%土地出让金首付比例理论上提高了拿地门槛，但这只在部分城市才受影响，此前宗地出让面积的受限则降低了拿地门槛，而明年信贷环境预计依旧较为宽松，未来一年这些企业将加快抢地步伐。
分城市看，一线城市的热点将由市中心转到郊区，特别是与中心城区交通便利的住宅地块将炙手可热。二、三线城市可能会迎来越来越多的外来大鳄，这些企业将与本地企业一起在热点地块上进行厮杀，拉动潜力城市的土地整体价格继续上扬。总体上看，土地市场的热度将由一线城市向二三线潜力城市蔓延，由市中心向基础较好的郊区蔓延，不仅表现在成交量上而且表现在价格上。