思源置地顾问  谭韧骠 

　　上个世纪中后叶，西方发达国家进入了大规模新城开发阶段，形成了各具特色的城市带圈，城市化也随之完成。当前，中国正处于快速城市化阶段，各地的新城开发热度日益上升。

　　研究国际国内新城开发案例发现，新城开发可归为3+5模式：即按地理空间划分为远郊新城、近郊新城和城中新城三大类，按发展驱动力则分为居住新城、产业新城、交通新城，行政新城以及都市副中心五大类。

　　远郊新城：

　　霍华德式的田园梦想

　　远郊新城的特点是避免在城市边缘地带开发，通过征购低地价的远郊农地以降低新城开发成本。二战后，伦敦的新城建设便采用了这种模式。当时在伦敦外围共建了11个新城，吸纳人口180万。这些新城平均距市中心50－80公里，中间通过绿化带隔离，并由政府成立新城开发公司主导新城建设，致力打造工作和生活相平衡的独立新城。

　　尽管新城在空间上与伦敦保持较远距离，注重独立性，但在经济功能上却与之形成互补。但新城最终并没达到工作和生活的平衡，部分人要去伦敦等大城市就业，周边城市的人也跑来新城就业，独立自主的生活设想在实践中被证明过于理想化。

　　近郊新城：三种发展路径

　　与远郊新城相比，近郊新城离中心城市近得多。这类新城建设有三种模式：法国模式、美国模式和澳大利亚模式。法国近郊新城一般离中心城市20－40公里，在半城市半农村地带开发。与英国新城保持独立不同，近郊新城注重通过多种便捷的交通方式来从空间上保持与中心城市联系，并布局多种功能，实现综合开发。

　　美国模式，也称为边缘城市模式。其首要特点是并不独立于中心城市，而是与之一起组成多中心的大都市圈；其次是低密度地开发建设，办公楼、住宅都位于绿地环绕的空间之中；对外交通则以高速公路和小汽车为主，公交体系比较滞后（人口的低密度是其原因之一）。目前，边缘城市已成为美国中产阶级的主要居住场所，但随着人口的增长，交通拥堵等城市问题也越来越突出。

　　澳大利亚的郊区新城在布局上与美国类似，但为防止城市无序蔓延，新城由政府做出总体规划来引导城市发展，以避免纯商业行为带来的不良影响。在城市建设上，强调在原有城镇基础上进行发展，提高土地的利用强度，进行高密度的办公、居住开发，始终坚持以轨道交通为主的公共交通体系建设。同时，为避免新城开发对中心城市的发展造成不良影响，政府限制了部分郊区产业的发展以及城镇的规模。

　　城中新城：旧城的破茧重生

　　城中新城，即对老旧城区进行大规模更新改造而重新繁荣起来的城市片区。在城市形态趋于成熟的发达国家，都市更新计划十分普遍。郊区新城的兴起、旧城的衰败是促使城中新城诞生的直接原因。

　　旧城重建，对衰败城市肌理进行重新塑造，对市政配套进行改造完善，重新恢复了原有的城市功能，增加了中心城市的吸引力。目前由都市更新而诞生的城中新城，其发展思路已由简单的“拆旧建新”，只关注建筑物的形态更新，转变为以人为本、强调多样化，继承城市文化，在一个系统框架下平衡工作、生活和发展的有机更新过程。城中新城的样本当属日本的六本木，这片原来由狭窄街道和拥挤建筑构成的区域，经过长达17年的筹备改造，已经成为集多种功能为一体的超大型复合都会社区和东京重要的商务区之一。

　　居住新城：住宅区的另类表达

　　居住新城的缘起是为了疏散市区过度拥挤的人口，改善居住环境抑或为中低收入家庭提供住房，而在城市边缘地带开发的大型居住区，如北京的天通苑。但单纯的住宅开发最严重的问题莫过于工作和居住的严重分离，使得交通设施在上下班高峰期拥堵不堪，而增建交通设施又会造成平时的闲置浪费。居住的过于集中，往往造成商业、教育等公建配套供应不上，使得早期入住的居民生活极其不便。目前单纯的居住新城开发越来越少，原有的大型居住区也在慢慢引入新的产业以平衡城市内部功能。

　　产业新城：工业的集聚地

　　产业新城最开始是由于中心城市地价的高昂使得工厂原地扩张成本巨大，而功能布局的混杂和人口密度的加大，导致了生活环境恶化。重工业首先迁出城市，随后轻工业也逐渐外迁。但为避免重蹈布局混乱和土地资源的浪费，政府在城市边缘条件适宜的地方划出一片区域进行引导，由此形成了产业新城的雏形。

　　但最开始产业的外迁，职住分离造成的钟摆式交通等另类城市问题随着产生。于是，在产业新城布局适当的住宅、商业和公建配套，使之达到一定的工作和生活的平衡，成为后来产业新城发展规划的共识。国内产业新城发展的典范应属苏州工业园，其规划将清洁的轻工业围绕居住邻里和商业中心布局，使得工作、生活和居家相互靠近，并达到了四个平衡：用地平衡、就业平衡、商业设施服务平衡以及生活居住区平衡。

　　交通新城：对枢纽优势的依托

　　城市地理学认为，地理位置在一个城市的产生、发展和没落中起着重要作用。古代城市一般都修建在位置优越的地方，随着经济发展模式的转变，地理位置的优越程度也在随之改变，原来区域的边缘可能由于对外贸易的兴起而崛起新兴的城市，如20世纪初的上海。而交通模式的改变，也可能诞生新的城市，如铁路的建设使得石家庄从一个小村庄跃居为大城市。当今，交通新城的主流趋势是在城市周边依托空港、海港和高铁，发展具有独立城市功能的空港新城、临港新城、临铁新城等等。这类新城不同之处在于，其产业的发展是依托于交通枢纽优势，根据其发展物流、加工制造、商贸会展、商务办公等产业链，并适当配置居住以及必要的公建。

　　行政新城：政府主导的典型

　　行政新城是指以行政中心搬迁为先导而开发起来的新城。这类新城开发，初始驱动力在于大规模的政府搬迁，既加快了区域基础设施的建设速度，又为区域发展提供了初始需求。

　　为避免单一的行政办公职能导致城市功能的不平衡，行政新城一般要发展相关产业。国内行政新城发展较为成功的有深圳将市政府由罗湖区迁往福田区，青岛将市政府从旧城区迁往东部新区，这两个城市政府目前所在地，都已成为当地最为繁华的金融、商业和办公中心，地价也超过了原来的旧城中心。

　　都市副中心：新城发展的归宿

　　都市副中心是指由于多种因素的共同驱动，促使一个具备完善城市职能并能与原城市中心相媲美的新城形成。最开始新城可能以产业、交通或者行政力量的驱动为先导，后来在多种力量的作用下，使得城市功能越来越完善。北京的望京，原来是一个纯粹的卧城，被誉为“亚洲第一社区”，后来通过望京核心区域的商圈发展、高科技产业的引入以及总部企业的集聚，使得这个区域拥有北京最好的商务、生活环境，都市副中心已初具雏形。

　　思源置地认为，理想的新城应该是：以人为本的城市设计，注重公共交通体系建设和导向发展，多功能的城市布局而不是功能的单一开发，既注重与外界保持良好的联系又注重独立的城市内部平衡结构，既强调土地利用的集约化和多样化又注重舒适工作生活环境的塑造。