一、意向拿地企业分类

根据前述所选取的典型房地产开发企业2009年以来在山东拿地和项目销售等方面的表现，结合近年来山东省房地产市场发展现状，可以初步判断以下四种类型的房地产开发企业在未来山东地产市场内将有一定新增土地储备需求：

1、土地储备不足型：

中信地产、新世界中国地产、阳光股份、阳光100等企业在山东拿地时间大多在2008年及以前，距今已有2年以上时间，根据项目正常建设的三年周期来推断，未来一年内这些企业在山东区域范围内可供开发的土地储备为数不多，即将处于“巧妇难为无米之炊”的状态，因此有可能在未来半年到一年内继续在山东购置土地，以满足其未来在山东土地储备和持续发展地产业务的基本生产资料需求。

2、实力雄厚扩张型

万科、保利、中房集团、中国水电地产、金隅嘉业、金地集团、远洋地产、龙湖集团、华润置地、绿地集团、世茂集团、万达集团、恒大地产等全国大型房地产企业2009年以来在资本市场上获得了比较充足的资本支持，对于山东区域房地产市场具有较高的认知度和较强的拿地扩张意向，而且具备雄厚的资金实力来支持拿地所需的各项支出成本，因此有可能在山东投放重金用于购地以充实土地储备并占领地产市场制高点。

3、深耕山东市场型

鲁能置业、山东鲁商、济南东拓置业、山东三箭置业、青岛海尔、海信置业、南山集团、青岛伟东、青岛城建、志高集团、威海建设、山东恒兴茂业、山东蓬建集团等房地开发企业在山东房地产市场兴起并已深耕多年，对于本土房地产市场具有深厚的感情，而且对于山东房地产市场未来良好的发展前景具有高度的认同感，因此在建设山东半岛蓝色经济区和黄河三角洲高效生态经济区的大背景下，他们将继续紧跟时代步伐，把握房地产行业发展契机，在山东地产市场及时获取满足企业发展目标的战略土地储备。

4、项目销售率高型

山东天同城建集团、淄博鲁中房地产、三托集团、济南银丰房地产、万科、中建国际、保利地产、山东兴唐、山东三箭置业和中国重汽房地产等企业目前在售项目的销售去化率较高，其在售项目的平均销售去化率已经达到50%以上，为实现企业房地产开发的可持续运作，其未来对于新增土地储备的需求将会显著增加。

二、企业意向拿地城市分布

计划继续拿地的房地产企业的意向拿地城市分布主要为以下三种类型：

1、青岛、济南、烟台等属于省内经济中心或行政中心的二线城市。这些城市的经济辐射力较强，城市基础设施比较完善，人均收入在全省最高，能承受较高的房价水平，但这些城市的房价相对较高，未来增长的空间相对有限，而且土地成本在省内相对较高，其整体拿地成本也相对较高，因此虽然吸引了绝大多数房地产企业，但只有财务和开发实力较为雄厚的全国性房地产开发企业和省内一流的开发商才能拿地投资与开发建设，如万科、保利、远洋地产、龙湖集团、华润置地、绿地集团、世茂集团、万达集团、恒大地产等全国性房地产开发企业，以及鲁能置业、鲁商置业、山东黄金置业、山东高速和南山集团等一流省内企业。

2、东营、威海、淄博、日照、潍坊、滨州、济宁等山东省内经济较为发达、人均可支配收入较高的三线城市，且大部分位于山东半岛蓝色经济圈或黄河三角洲高效生态经济区规划范围内，未来投资发展空间巨大，对于部分全国性房地产企业和山东省内布局重点房地产企业具有很强的投资吸引力，是其投资拿地的重点规划区域，如中建国际（东营）、宝龙地产、阳光100、北京住总、鲁商置业、山东高速置业、黄金置业、志高集团、山东中润置业和山东恒兴茂业等知名地产企业。

3、莱芜、菏泽、滨州、德州、临沂、聊城、枣庄等城市虽然在GDP总量、人均可支配收入或地方财政收入方面相对靠后，但近年来经济和人均收入增长迅速，发展潜力相对更大，因此对于深耕山东房地产市场的省内布局知名房地产企业和地方城市龙头房地产企业而言，仍然具有较强的投资吸引力，如山东鲁商、中富集团、聊建金柱、莱芜广厦集团、临沂金凤凰和德州同三等房地产企业。

三、企业意向拿地用途分析

房地产开发企业对于意向拿地的用途一般因其资质、开发经验和专业运作能力而定，对于山东房地产市场而言，可供开发利用的建设用地规划用途主要包括住宅及配套商业类、商服综合类以及拥有良好海景资源的建设用地。

1、本文研究的房地产企业绝大多数以从事住宅及商业配套建筑开发为主，更多关注住宅及配套商业性质用地，其中万科、保利、远洋、中海、华润置地、龙湖、富力、绿地和阳光100等全国品牌房地产企业由于在业内具有较高的住宅产品建设知名度，因而可能更关注各项配套齐全的高档住宅或别墅项目地块。

2、世茂集团、万达集团、新世界地产、宝龙地产、昂展置业和志高集团由于擅长商业、酒店、休闲娱乐等综合体项目的运作，更关注位于城市核心区的商业、公建等综合项目地块。

3、南山集团、山海天城建设集团、中房淄博城建公司、威海建设集团等由于具有开发建设海景地产的经验，因此可能更关注地处滨海且海景景观较好的住宅及配套商业地块。

四、企业意向拿地区位分析

本文研究的房地产企业在山东城市意向拿地的区位主要分以下三种不同类型：

1、城市中心区。位于山东省城市中心区地段的建设用地的区位优势比较明显，具有较高的投资收益率，但相对其他区域来说，其土地单价处于最高水平，对于拿地企业的资金实力以及整体开发和运作水平要求较高，因此一般主要是擅长商业地产、实力较为雄厚的房地产企业，有意向和能力在该区域获取土地，如远洋地产、富力地产、万达集团、世茂集团、新世界地产、宝龙集团、山东鲁商置业等。

2、城市近郊区。由于城市中心区基本属于建成区，可供开发出让的土地多数位于城市近郊或远郊区县。而近郊土地离市区更近，交通配套条件相对更完善，市场风险相对较低；与市中心区相比，城市近郊区土地选择余地更多，土地性价比更高，投资潜力更大，因此吸引了相当多的房地产开发企业的关注和青睐，如万科、保利、金地、阳光股份、山东高速置业、山东黄金置业、昂展置业等省内外知名企业。

3、城市新区。对于山东省城市规划新区而言，由于其列入城市新区规划或区域经济规划范围内，属于政府未来大力扶持发展的区域，其土地和房地产相关政策、信贷、税收等方面均比其他区域更为优惠，因此具备极强的比较优势和投资竞争力；而且由于该区域范围内可开发利用的建设用地十分丰富，土地成本相对最为低廉，因此对于具备大面积成片开发和丰富城市运营经验的大型房地产开发企业具有特别的吸引力，如山东鲁能置业、济南高新控股集团、南山集团、青岛海尔地产、胜宏置业等。

总之，有意向在山东拿地的房地产企业主要分为土地储备不足型、实力雄厚扩张型、深耕山东市场型和项目销售率高型等，这些企业未来均有意向继续在山东布局拿地。

对于意向在山东拿地布局的城市大致可分为区域经济中心、经济较发达地市和经济水平较低地市三个层次，多数企业集中关注前两个层次的城市。

受当前住宅市场需求旺盛影响，以及自身开发和运营能力的限制，房地产企业多数倾向于购置住宅性质的地块，只有专业从事商业地产开发和运营的企业才更多倾向于购置商服性质地块。

房地产企业在意向拿地的区域位置方面对于城市中心区、城市近郊区和城市发展新区等层次均各有不同程度的偏好，一般而言，城市中心区的区域位置相对更优越，土地资源更稀缺，地价相应最高，对于开发商的支付能力要求最高，城市近郊区和城市新区则相应有所区别。（本文仅供参考）