由于接受电视台采访，谈到09年济南地产市场新盘与整体市场发展环境的话题，随整理了一点谈话的相关内容，发表出来，供大家批判与乐活。

今年新盘的四大特点

1、产品的构成主要由普通住宅与高端的别墅与类别墅产品两类组成；

普通住宅如路劲御景城、海信都市阳光、万达广场、天鸿田园新城、火炬动第等，而高端的别墅与类别墅产品有鲁商御龙湾、中海紫御东郡、峰景上院、海那城、东山墅等。

2、今年的真正新盘可能较08年会有明显的增多，市场将形成新盘与老盘后期产品推出相互挣辉的格局，比如真正的新盘海信都市阳光、路劲御景城、天鸿田园新城、火炬动第、鲁商御龙湾等，而老盘在09年将推出新产品的也有很多，比如海信慧园、鲁商常春藤、中建文化城、欧洲城、凯旋新城、海那城等。而这些项目中，决大多数的楼盘在08年就已经开始了一定力度的市场宣传，以期尽早建立市场知名度与社会影响力。

3、今年新推楼盘，不论是真正的新盘，还是老项目后期推出的新产品，可能在产品的创新力度上、品质的把握上都有了较大程度的飞跃与提升，比如鲁商御龙湾这个别墅项目，在充分尊重山体景观，借势园博园的同时，将中国传统的人居文化与建筑文化有机的融入其中，创新的规划设计了全济南唯一的组院别墅与全阳光功能户型，成为中国第三代别墅的真正领军产品。

4、从今年新盘的地域分布情况看，东西南北都有，但仍然以东部为主，而东部又主要集中在高新区、工业南路沿线与经十东路沿线一带，比如奥体中心附近的中海项目、浪潮项目、鲁商国奥城项目。比如工业南路沿线的海信都市阳光、丁豪蓝调等项目。

但是09年的市场可能并不能叫我们足够的乐观起来，

一是不要再去争论市场是否已经拐点了，寒冬了。去年我们在谈论地产市场已经进入寒冬的时候，可能很多人认为我们是在夸大其词，但现在，我相信没有人认为这是个错误了，人们将对此深信不疑，但即便是有什么好转，我建议我们宁愿以熊市的心态去定位自己，调整心态发展自己，我记得二战初期英国的丘几尔说过一段名言，那个时候，英国国内在为德国到底会不会进攻英国争论不休，最后丘几尔说，如果我们认为德国可能的不进攻英国而不进行必要的全面的准备的化，我们失去的将是大英帝国，但如果我们充分准备了，即便德国真的不进攻英国，我们失去的仅仅是一些钱财，因此，从这个意义上理解，我们宁愿相信，市场的寒冬与危机时时都是存在的。

二是09年国家经济的发展走势不是很明朗，经济界关于中国经济在未来几年的走势到底是呈现L、V、还是U型的走法没有统一，这说明经济市场发展环境不是很明朗，当然，地产也将受此更大的直接影响，不可能置身世外。在一个不明朗，无法准确预知未来的市场环境下，这可能就要求我们不能按照传统的计划性管理那样开展工作，要随时研究市场，根据市场不断变化的情况，迅疾作出应对反映。

三是09年可能大家得面临一场更加激烈的竞争考验，因为08年很多开发商并没有充分意识到事态的严峻性，很多人是在硬抗，但抗过08年后，我们并没有看到09年很明显的转暖迹象，因此，09年就会面临资金、银行还款、房屋交付等一系列的压力，再加上09年我们已经看到和知晓的会有很多新项目要推出，在这个过程中，大家就可能打破常规，进行一番你死我活的争夺战。