社区商业急需要有专业机构来统一规划、招商、管理，使之成为一块投资者竞相抢购的蛋糕

文/思源经纪商业部营销专员 孙彦洋

    社区商业被很多开发商看作是一块食之无味、弃之可惜的鸡肋。开发商们关注得更多是能够快速回笼现金、又不需要花费大量精力的住宅销售。事实的确是如此，商业的招商、销售、后期管理远远要比住宅销售和物业管理维护要麻烦得多。因此，社区的商业，往往是被开发商这样处理的：能不持有尽量不持有。用同样多的钱，开发商宁愿去开发一块新的住宅区，更快地回笼现金，而不愿意投资商业物业。而独栋大型商业、综合购物中心这样的物业，往往是由专门开发综合体商业的公司开发的。他们基本是持有物业，委托专门的经营公司经营，有条件的会自营。这是与社区商业不同的地方。所以，社区商业被迫进入到一个尴尬的境地。很多社区商业出现了管理混乱，商家恶意竞争，商业环境差的现象。这些都是因为小业主们没有统一地规划和招商才产生的。因此，社区商业急需要有专业机构来统一规划、招商、管理，使之也成为一块投资者们竞相抢购的蛋糕。

    商业地产吸引投资目光

    目前，市场上有一些社区底商出现了被投资机构或个人买断，然后统一规划招商运营的案例。比如北京南二环虎坊路的陶然北岸社区的底商，已经被一个独立的投资机构收购，从现有的经营情况来看，属于区域内比较成熟的商业物业。

    在2008年经历了一年的房地产市场萧条之后，2009年之初，住宅市场开始回暖。从2月份开始，北京市住宅成交量便开始了大幅度增长。而商业呢？商业在2008年住宅大萧条的时候，甚至就已经开始在各种外资、中资投资机构、中介、开发商、个人之间大范围地交易了。一个有趣的现象——从2008年到现在，地产行业的人会经常互相打听：“问一下，你知道的关系里，有没有独立的商业要出售？”这反映了商业地产的收购已经开始有所动作。各大投资机构已经竞相瞄准了商业这块大蛋糕。一个很重要的原因就是：市场炒作最终还是需要有效需求的，没有谁能预料这一轮的住宅市场刚性需求反弹能持续多久。这种市场行情下，稍有不慎，投资住宅就会被套。因此，这也是投资机构们逐渐开始看好商业这个能够持续带来投资回报的产品的一个重要原因。

    社区商业绝非“鸡肋”

    而作为商业物业这块大蛋糕里的一个成员——社区商业呢？与区域的购物中心比，社区商业有着天然优势，那就是距离社区居民消费更近，更加贴近生活，更加方便。因此，如果能够很好加以利用，规划得当，一旦招商成功，且后续经营情况良好，社区商业也不失为一个很好的投资产品。而目前社区商业所面对的困难，就是没有人来做这件把“鸡肋”变成“蛋糕”的事情。

    从另一个方面来看，区域核心地段较好的独立商业本就比较少，机构的选择条件又往往比较苛刻，很容易出现多家投资机构争抢一个商业物业的现象。因此，当供需比失衡时，势必有一部分机构会瞄准一些条件比较好的社区商业下手，尤其是那些经营情况较好的社区商业。因此，在目前还没有专业机构做这个“鸡肋变蛋糕”的事情时，谁能先行一步，便可先发制人。

    思源运作社区商业的优势

    思源经纪已经在2008年北京市的住宅代理市场中，占有了将近30%的份额。在这些住宅市场资源中，绝大多数项目都包含一定比例的商业。从这方面来说，如果思源要在北京开展这项业务，就已经占据了北京市社区商业的绝对优势。思源对社区商业的操作不乏成功案例。在国奥村取得良好销售业绩的同时，思源全面负责规划、招商的国奥村独立社区商业——国奥中心的招商，也取得了很好的成绩。这为后续开展社区商业拓展起到了很好的支持作用。思源的一二手房联动业务，同样可以支持社区商业这块业务的发展，反过来还可以丰富二手房业务的产品类型，增加二手房业务抵抗风险的能力。