随着一些民营房企越做越大，自身的资金和融资能力很难满足扩张的需求，依靠专业能力来与资金、土地提供方进行合作开发的例子将越来越多 

国进民退下的民营房企生存模式

在10月中旬的中国房地产第五届金融年会上，房地产行业的“国进民退”现象成为了一个重要的议题。市场对此的关注度越来越高。

民企虽然在运营上更有效率、机制上更为灵活，但在地产界“资金为王”的规则下，融资和政策扶持上更具优势的国企也许略胜一筹。不论在楼市低迷还是狂热期，国企“不差钱”似乎是常态，根本不必担心市场的好坏。而对于资金相对短缺，始终要“量入为出”的民企来说，似乎面临着低谷时没钱买地，高峰期钱不够争地的尴尬。新形势下，民营房企如何生存和发展是一个值得深入探讨的问题。庆幸的是，现实中一些民营房企在这方面做得还算不错，不仅生存下来了，而且生存得比较好。

注入新鲜血液以重唤活力

对于民营房企来说，初次抵押借贷还不算很困难，但负债率和财务成本也因此上升，一旦销售回款不利，获得下期借贷的可能性不大，并不能解决企业的长期融资问题。因而唯有“割肉放血”，通过出让股权的方式才能既降低财务成本，又获得长期的资金来源。

股权融资的方式有很多种，一是通过股份制改革公开上市，这是很多民营房企都采取的方式。以宝龙地产、恒大地产为代表的数十家民营房企，已经或准备通过IPO或借壳等方式踏入资本市场的大门。上市不仅可以一次性圈入大批资金，而且日后通过增发扩股的方式可以持续融资。规模大、成本低，使得上市融资成为众多民营房企的首选造血工具。其次是通过公司股权转让的方式，即寻找合适的战略投资伙伴来进行股权投资，从而获得发展资金。既可以是民企之间的联合，也可以找寻资本雄厚的国企、外资作为股权投资者。当前情况下，民企首选的伙伴应该是具有央企背景或地方政府背景的国企，既缓解了当前的资金紧张，又没有融资的后顾之忧。而诸如海外PE、产业投资基金等外国投资机构，虽然目前受金融危机影响，出手远不如国企大方，审查环节也更加严格，但这类外资具有丰富的投资和管理经验，引入这类股权投资者，将大大提高公司的投资管理水平，长远来看也是不错的选择。

依靠专业能力谋求合作开发

通过自身专业能力的塑造，使得有资金或有土地的国企或财团主动寻求合作。在市场竞争环境下摸爬滚打多年的民营房企，不论是在产品设计还是对客户需求的感知上，都有着丰富的实战经验。如星河湾、绿城这样拥有独一无二的住宅精品打造能力，而万达、SOHO中国则拥有成功的商业地产开发经营能力，这都是那些压根就没接触过房地产的国企之类的大财团所急需的。像万科和中粮合作开发北京万科中粮紫苑项目，绿城和海尔联合开发济南全运村项目，无不显示了专业能力＋资金和土地这个超级组合的威力。对于万科、绿城来说，降低了开发风险和资金成本，对于中粮、海尔来说，凭借对方的专业能力提高了项目成功几率，缩短了项目开发时间。随着一些民营房企越做越大，自身的资金和融资能力很难满足扩张的需求，依靠专业能力来与资金、土地提供方进行合作开发的例子将越来越多。

以退为进，农村包围城市

根据自身实力，退出竞争激烈的城市或区域，深耕强势对手的空白地区，也是民营房企一种可能的发展模式。前三季度的土地市场显示，越是地价高的城市核心地段，土地竞争越是激烈。可以这样说，一线城市的核心地段已所剩无几，对于大部分民营房企来说，要么是价不可攀，升值潜力有限，要么是竞争不过国企。“打不赢就跑”似乎已经成为一些民营房企的无奈之举。但跑并不是目的，毕竟企业还得生存发展。转战一线城市的郊区，或二三四线城市的潜力地段，走农村包围城市的道路，选择财大气粗的国企们不屑于拿地的空白地带，深耕精耕以做大做强。以此方式成功的民营房企典范，当属合生创展当年在还算北京郊区的大望路开发的珠江帝景项目，随着城市中心的拓展而收益不菲。此外，碧桂园在三四线城市郊区大面积圈地造城从而迅速扩张，也是一种值得借鉴的模式。

改变定位，不做开发，做服务

从发达国家的经验来看，服务业发展速度最快，在产业中所占比重越来越高；从房地产业来看，也是房地产投资开发的比重下降，而房地产关联服务的比重上升。因此，民营房企也可以率先尝试战略角色的转型，从房地产的开发者转变为房地产开发的服务者。这种角色定位的转换具有一定现实条件:一是基于中国未来20年的快速城市化，房地产市场仍是一个不断向上发展的市场，二是基于新加入者虽然财大气粗，但相关能力不足，三是民营房企在实战中积累了不少专业能力。在国外，房地产服务企业的影响和盈利能力并不比开发企业差，并且开发企业也是将核心职能以外的辅助职能逐渐外包。对于中国房地产服务这块蛋糕来说，未来市场也应该具有很大的发展空间，既可以为开发商提供纵向产业链之间的服务，如前期顾问、产品设计、营销策划和物业管理，也可以为开发商提供融资、土地交易、项目收购等平台型服务。

面对在资金和土地上占据优势的大国企，房地产行业“国进民退”似乎不可避免。对于民营房企来说，应该以退为进、避实就虚，以维持企业生存发展。但无论如何，是否能够生存，关键在于自己核心竞争力的打造，对于没有自己核心竞争力的企业，没有人会选择与之合作，也不会在任何区域发展壮大。