呼和浩特与鄂尔多斯两地置业客户简析

文/呼市公司  易小林

本文针对呼鄂两地已购房客户进行分析，鄂尔多斯主要以东胜、铁西区及康巴什地区为主要参考对象，呼和浩特则以如意开发区为重点参考对象。依据2007～2009年市场情况，并结合2010年一季度中高端楼盘市场调研，以两市对比方式进行简述。

市场背景

呼和浩特房地产市场发展速度较快，2005～2006年市场是热火朝天，价格直线上升，但随大市场影响，从2007年开始逐渐降温，2008年也未见起色，各种活动（房展会、万人购房团、论坛）的举办，对房地产的推动作用也不是很明显。不过，商品房大幅降价现象在呼和浩特并未出现。2009年市场逐渐复苏，置业者的购买心理也产生了一定变化，观望情绪不断减少。进入2010年，市场依然延续2009年的活跃状态，但随着政策的不断出台，亦会对呼市市场构成一定的影响。

2005～2006年，短短两年时间，鄂尔多斯的房市掀起了高潮，很多楼盘一个上午便可售罄，很多购房客户只顾交钱，甚至都不知自己买的房子多大面积、哪座楼、哪个房间。盲目购房产生“羊群效应”。从2007年开始，市场刚性需求减少，投资客户减少，本地购房饱和，外地置业者较少，开发速度快，供应大于需求，加上经济适用房逐渐推出，市场逐渐趋于理性。但受当地经济水平高速发展及置业习惯影响，当地楼盘销售依然较为活跃。2008年金融危机，市场受到一定影响，销售速度有了小幅度降低。

两市房地产辐射区域

鄂尔多斯房地产客群主要来自于本市和陕西。本地客户辐射地区主要有东胜、阿镇（伊旗）、伊旗乌兰木伦镇、薛家湾、乌审旗、达旗、上湾、康巴什；陕西客户辐射地区为神木、榆林、大柳塔、府谷。

呼和浩特客户辐射地区主要为市区主城区、周边旗县、周边盟市（乌盟、巴盟中西部盟市）。

两市购房客户媒体接触习惯

呼和浩特项目客户来源渠道主要是报纸、户外广告、转介绍（老带新）、过路。在报媒中，北方新报的受众面最广，来电来访量也最大；其次，户外广告也是中高端项目的主打宣传方式，而转介绍是任何一个项目都不可忽略的推广手段，有些楼盘甚至以介绍费，或给老业主免物业费等方式来扩大转介绍途径，而通过这种途径的来访客户往往成交率也较高；过路客是区域客户有目的性地对楼盘进行拜访，也有部分因围档或销售中心等吸引，而对楼盘产生兴趣。

鄂尔多斯与陕西客户的购房习惯与其他市场略有区别，主要以转介绍与路过为主。媒介方面，短信、户外广告、直投效果较报纸、杂志和电视均好，广播处于中间位置。

两市主要购买力年龄段分布

呼和浩特客户构成主要为25岁以下的青年人，均为首次置业，用于结婚或小型公寓投资。25～35岁首次置业者也偏多。36～45岁多为二次置业或投资者。46～55岁二次购房居多，退休养老对居住条件、周边生活配套要求较高，并有部分为子女购房。

鄂尔多斯的25～35岁客户，主要是首次购买，也有部分为投资或换房。36岁以上客户则以投资和二次置业（换房）为主。2006～2007年上年半，鄂尔多斯及陕西客户刚性需求与投资兼有。2007年下半年至2008年，受宏观调控等因素影响，投资客户逐渐减少，因换房因素而购买的客户也趋于饱和，房地产市场趋于冷清。2009年市场依然恢复了一贯的“喧闹”。

两市主要购买力构成类型分布

对于中高端产品，尤其是高端产品，对客户的经济状况要求很高，而客户对产品也相对较挑剔。呼和浩特的中高端产品除私营业主外，以消化企业老板、管理层为主，一般高薪者由各大公司雇员、电厂管理层或公务员构成。

鄂尔多斯及陕西地区以能源资源为支柱并响名，企业以大集团公司为主，中小型企业很少。2006～2009年鄂尔多斯的房地产价格虽有起伏，但产品均处于中端，高端产品较少。其客户主要购成参照上图：负责人主要以鄂尔多斯、陕西如伊泰、亿利、神东等大集团公司的高管为主。一般高薪者多为鄂尔多斯及陕西大集团公司员工。其中负责人与私营业主的私有住房均在2套以上。

两市主要购买力行业分布

呼和浩特对中高端产品的需求，主要集中在以私营业主为主的服务业、国家机关事业单位的公务员。

鄂尔多斯及陕西客户主要以从事矿业为主，从事服务业的客户则主要为私营业主。公务员则为国家机关与事业单位的员工。

结论

从置业者的习惯看，呼市置业者对户型结构要求较高，而鄂尔多斯置业者侧重户型面积；呼市置业者以刚性需求和改善住房条件为主，而鄂尔多斯置业者以投资或是据有资产性质为主。两地经济持续快速增长，加上房地产市场的不断成熟，置业习惯也在不断改变，呼市作为自治区首府，其城市形象和经济、教育、政治中心的地位也是吸引周边置业者的重要砝码。