物业税的开征并非简单的税费改革，涉及到土地使用制度、市场调控手段、住宅建设方式等，牵涉非常复杂的社会利益关系，背后是各方利益的博弈

文/置地顾问公司韩旭

经历了“2007刹那芳华，2008哀鸿遍野”的起起伏伏之后，中国房地产市场又在“2009的柳暗花明”中迎来了新一轮价格高涨。素有“房地产业发展稳定器”之称的物业税也再次浮出水面，成为2010年伊始两会的热议重点。

物业税面临的难题

物业税的开征面临诸多难点。物业税的开征并非简单的税费改革，涉及到土地使用制度、市场调控手段、住宅建设方式等，牵涉非常复杂的社会利益关系，背后是各方利益的博弈。具体而言，征收物业税面临三大难题。

其一，税收成本高。征收物业税前，要摸清每个人的房产情况，前期准备工作量很大，征管难度也很大；如对于尚未落实产权问题的房子，产权改革的不到位就影响到了物业税的开征。另，征税应以房屋的原始价值征收，还是重置价值征收也存在问题。

其二，房屋评估体系的不健全也是物业税征收的瓶颈所在，这直接影响税基标准的制定。根据其他国家物业税征收的经验以及多数专家观点，开征物业税的一个重要原则是从价计税。即开征物业税要按评估价值征税，使多占财产的人多纳税。但目前我国的不动产评估体系无法实现及时准确地反映每一套物业的实际价值。

其三，物业税属于地方税种，是地方政府财政收入的重要部分，如何解决中央财税和地方财税的分配关系，是物业税能否顺利出台的关键。开征物业税后，地方政府将失去巨额土地出让金，地方政府能否热衷存在疑虑。尤其在经济形势不尽如人意、财政收入吃紧之际，地方政府再作出这样的利益让步，无疑是艰难的。

另外一些相关问题也有待落实，如起征基本单位家庭如何定义、多套住房的物业税如何计算、物业税扣减点标准如何确定、人均房地产面积如何计算、合理家庭房产投资如何保护、物业税的征收比例如何定、假名物业如何打击、远郊第二套房如何处理，等等。

开征物业税对我国房地产业的影响

由于目前占有不动产的税负几乎没有，因此个人投资购买房地产的预期收益很高。投资人只要不转让交易，就可以零税收成本持有房产和土地资源，造成了土地资源的闲置和浪费。因而，为发挥税收对社会资源的二次分配和调节作用，开征物业税是个办法。物业税的开征，会对房地产行业产生怎样的影响呢？

房地产交易环节的其他税费，如营业税和个人所得税，都是在交易环节中一次性交纳，其税费转嫁的通道相对比较顺畅，这样，在房产价格在上升通道的情况下，并不能有效的遏制房产的投资和投机。

而物业税明显区别于营业税、个人所得税等税费：一、其每年缴付的征收频率决定了其税费转嫁通道不会很顺畅，二、物业税的负担基本由持房者自身承担，并且其税额会随着房产价值的提升而增加，属于长期的、累进式的成本支出。因此，这种成本支出将会直接影响到购房者的未来承受能力，从而影响消费者的购房预期，使其更加理性。

对于控制房价来说，物业税有助于降低开发成本，进而抑制房价的说法，各界多表示不能认同。决定房价涨跌的主要因素，是市场供求关系，房地产市场投资是否升温，以及百姓对房产追求趋势等，开发成本只是定价考虑的因素之一。当市场供不应求时，开发商极有可能避开成本定价，直接根据需求调整价格。

就目前北京市场来看，虽然房地产市场的供需比例正在逐渐缩小，供需矛盾正在趋于缓和，但从整体来看，北京房地产市场仍供不应求，房地产市场的供需比例还没有发生根本改变。房价的涨跌、行业的走势，还将是市场作用的结果。