四月份开始的房地产调控方逾百日，号称“史上最严”的新政已经面临“史上最短”的怀疑。各部委各级政府各领导人依然强调坚持执行新政，但社会各界的看法却众说不一，莫衷一是。
新政伊始，各项政策密集出台，顿成雷霆万钧之势，似乎房地产市场行将崩盘。市场销售立竿见影大幅下滑，5、6月销售与3、4月相比跌幅超过50%。失控的价格也停滞下来，有的城市还出现了小幅的回落。
然而，成交量大幅下降的同时，房地产价格暴跌的局面却没有出现，7月份大部分城市的成交量有所回升，价格也基本保持稳定。北京市场出现了新政以来第一个“日光”盘，万科长阳半岛一天销售854套房印证了“回暖”的说法。接着银监会重申“禁止三套房贷”似乎是担心回暖太快。由此可见政策和市场的冲突与背离。到底房地产行业对中国经济有什么影响，新政能否解决目前房地产行业的问题，甚至房地产行业有什么问题，恐怕都没有标准答案。有人认为新政已经基本达到了预期的目标，只要不继续出台新的政策，市场将逐步恢复稳定。有人认为应当继续出台更严格的政策，以免新政中途夭折，房价报复性反弹。既然官员和专家们都说不清，新政也就是葫芦僧断糊涂案了。
中国房地产市场面临的难题举世罕见，对政策方向和市场前景也很难有统一的意见。如此重要的行业却有很多神奇，比如不管是谁都可以对这个行业发表高论，而且越是外行业外领域的人越敢说，越敢说的人越受追捧。这些人不做认真的研究，不做理性的分析，凭空杜撰数据，根据需要信口开河，可以说房地产行业为众多这样的“专家”“学者”“评论家”提供了作秀扬名的舞台。比如有个著名的“地产三剑客”，就以无知无畏著称。前些天在一次表演中其中一位断言：2009年4月份他预测中国的房价将下跌40%至50%，他现在预测最晚到2012年中国房地产必然崩盘，中国所有城镇的房价将从2010年的最高点的价格回落50%以上。这已经不仅是无知了，而近乎无耻无德。既然他信誓旦旦认为会从2010年的最高点回落50%以上，而且未来两年必然崩盘，那么他应当立即卖掉自家住房改为租房，两年后再抄底买回来。听他胡言的那些粉丝如果有房也应照此办理，如果没房就等两年再买。只是不知道要兑现不了预测有没有赔偿。
媒体近期的报道都在说“降价”，卖的不好是因为没降价，卖的好是因为大幅降价。例如有个最近热卖的某项目，记者在销售现场不停的追问开发商，这次降了多少价，开发商实在不知道怎么回答，最后反问记者：“我这是第一次开盘，您觉得降多少合适？”记者：“听说你们原来预期要卖15000－17000每平米，现在开盘13500，降了约20%吧。”开发商无语。第二天报道铺天盖地，某项目大幅降价20%。原来和预期比也是可以被降价的。只是记者忘记了，一年前该开发商拿地的时候，周边项目售价仅7000多元，当时媒体和专家预测的销售价格最高也不过每平米13000元，大多认为首次开盘在11000元左右较可能。还有的报道和周边项目做对比，只要价格低就是降价了，不管产品形态、品质、户型、园林、教育、交房周期、交通、装修等等有无不同，似乎房子是没有差异的。
从市场实际表现看，最近的“回暖”大体是真实的而不是假象。价格基本回落并稳定在春节前后的水平，三、四月份虚涨过多的地区回调幅度大一些。另一个特点是各项目七月后来电来访量明显回升，显示客户关注度增加。以上述热销楼盘为例，一次性付款的购房者比例超过60%，而且购房目的以投资为主的占比不少，这是一个信号，表示市场已经认可目前的价位，甚至认为已经有明显的投资价值。应该说这出乎很多人的意料，因为这本是一个以首次置业刚性需求为主的楼盘。
需求只要客观存在，购买力又能够支持，市场自有其运转法则。和中国目前庞大的购房需求相比，供应量还是太少了。那些所谓的天量空置房本就是有人制造的噱头，而被寄予厚望的保障性住房还是显得远水解不了近渴，而且水量也让人没有信心期待。
前些天看到一则报道，住建部领导谈关于加快保障性住房建设。温家宝总理在今年的政府工作报告中提出保障性建设和改造棚户区一共要建设住房580万套。为了完成580万套保障性住房建设任务，中央已经下达600多亿资金。看到这个报道，我还以为记者写错了。中央财政今年的保障性住房投入力度空前，平均每套保障性住房下达资金一万多元！其他95%以上的资金就要地方政府配套提供了。地方政府的钱从哪儿来呢？银行贷款解决一部分，卖地解决大部分。可房子销量下降价格下跌，开发商不买地或少买地，政府又加大土地供应，土地价格也会下降，政府土地出让金就会少收。原计划的土地收益早就列到支出计划中了，少收了原来的计划都满足不了，就更没钱盖保障房。保障性住房供应不足商品房价就更高，于是陷入了悖论循环。
如果不从体制上解决问题，中国的房地产行业注定会命途多舛。中国的住房私有程度达九成左右，在全世界名列前茅，首次购房年龄小于欧美发达国家。新加坡80%以上的人住在“组屋”里，也就是说八成的居民是由政府的保障性住房解决了居住问题。美国加拿大的住房私有率不到七成，欧洲国家大多在50%以下。其他的通过保障房和租房满足要求。如果没有住房租赁的法规配套，就不会有成熟完善的房屋租赁市场。如果应当由保障性住房解决的人群用商品房市场去满足，如果应当先租房，再住保障房，再买小户型房，最后升级改善商品房的正常路径都被捷径化，目前房地产市场的所有问题都是必然。即使北京的商品房价格下降50%甚至70%，工薪阶层的低收入人群仍然无力购买。如果大学毕业两三年，凭工资就能在北京五环内购买一套两居室的商品房，那时除非回到计划经济，凭房票供应，否则根本买不到。三十年前的福利分房制度早就演示过了结果，低价甚至免费的住房到退休也未必轮得到一套。
政策制定常被舆论影响，尤其是网络舆论。而网络舆论的主力参与者又多是未买房的年轻人，当然对高商品房价口诛笔伐，但我们却忘了他们本来应该先享受到保障房，或者先进入有租赁法规保护的规范房屋租赁市场。常有朋友问我，为何统计数字显示大多数的人希望房价下跌，难道他们对自己已经拥有的最大财产贬值而高兴吗？似乎不合逻辑。答案很简单：这些数字统计的对象是未买房的人群，或者是要买更大更好房子的人群，而且是在他们付款之前的心态。就如目前沸沸扬扬的房产税，竟然有媒体宣称调查结论是大多数人支持开征此税。任志强曾感慨：我们有多么好的人民，全世界大概只有中国会出现大多数纳税人支持政府增加税负的现象。指望房产税降房价是缘木求鱼，而它一旦开征将成为普通老百姓终身的负担却是确定无疑的。即使按照最低0.5%的税率来算，一个住在北京四环边，家庭收入每年十万元，当初买房每平米6000元，总价60万元的一个普通北京家庭，因为市场价格变化，现在这套房子约值300万，因为房产税是要按市场评估价来计征的，打个七折也要两百多万，每年缴税一万多元，家庭年收入的10%缴了房产税，甚至远超过物业费。这点钱对富人来说毫无影响，但这样的普通家庭该如何应对。今天的那些房奴到时又会带上一付新的镣铐，而且这是他们自己曾经大声疾呼要求加上的。
这次房地产新政的目标设定过于多元化，必然决定了难以全部实现。所谓鱼与熊掌不可兼得。既要降低房价，又不能暴跌；既要加大土地供应，又要保持严格控制用地规模。既要房屋销量不降以保证经济增长，又要房价稳中缓降免得民怨沸腾。既要控制房地产贷款规模以免加大金融风险，又要考虑按揭贷款是最优质的银行资产。既要用行政手段短期遏制房价暴涨，又要防止退出时报复性反弹。既要地方政府多建保障性住房，又限制土地财政断了地方政府最大收入来源……中央真的好辛苦，新政真的难长远。
现在的新政能走多远，其实已经很清楚。本来就是临时性措施，是退烧针，退烧了就不宜持续打，长期打一定会出问题。但不打高烧不止更麻烦，所以新政完全必要，也很及时。但烧退下来，要彻底治病还需要固本，该消炎就消炎，该手术就手术。所以，不用争论新政持续多久，重要的是后面如果再出政策，不应当还是为了退烧，而是着眼于中国房地产市场的长远未来，从体制和发展模式上重新规划，这才是应有的“新”政策。